Apenas 4% dos imóveis de Goiânia tiveram aumento de IPTU

Apenas 4,3% dos imóveis da Capital tiveram aumento no valor do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) deste ano. A alta reflete alterações no Cadastro Imobiliário, a exemplo de ampliação da área construída, que resultaram em valorização mercadológica ou em nova destinação de uso para a propriedade.

Dos 619.478 boletos que estão em processo de entrega desde o final de janeiro, 26.476 têm aumento decorrente de alterações no perfil do imóvel. Ao todo, pela lei vigente, 10 variáveis podem aumentar o valor do tributo que incide sobre propriedades imobiliárias. O IPTU vence na próxima segunda-feira (22/2) e até a data pode ser pago à vista ou com 10% de desconto ou parcelado em 11 vezes, desde que o valor mensal não seja inferior a R$ 27,41.

A principal razão do aumento acima da inflação, que em 2020 foi 4,51%, segundo o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), é a chegada de pavimentação à rua onde o imóvel se localiza. O Código Tributário Municipal (CTM) agrega na Zona 4 os imóveis residenciais situados em vias sem asfalto, mas a chegada do benefício automaticamente enquadra os novos bairros pavimentados na Zona 3. Essa mudança altera a alíquota – percentual que incide sobre o valor de algo tributado – de 0,20% para 0,36%, o que consequentemente aumenta o valor do IPTU.

Outra mudança que comumente majora o preço do imposto devido por proprietários de imóveis é a abertura de empresa em endereço residencial. Se a Pessoa Jurídica não for uma Microempreendedora Individual (MEI), a alíquota máxima passa de 0,55%, aplicada a imóveis residenciais situados na Zona I, para 1,00%. “Abrir uma empresa em casa é uma das causas mais comuns de aumento do IPTU. As alíquotas aplicadas a empresas mais do que dobram em alguns casos, quando se compara às alíquotas residenciais. Na Zona 4, por exemplo, a alíquota residencial mais barata é 0,20%. A comercial mais baixa, no entanto, é a 0,50%”, exemplifica o secretário de Finanças de Goiânia, Alessandro Melo. Nas Zonas II e III, a abertura de empresas em residências eleva as alíquotas de 0,36% e 0,50% para, respectivamente, 0,70% e 0,80%.

Também integra o topo do ranking das razões para aumento do IPTU a ampliação da área construída. Um imóvel no Setor Real Conquista, por exemplo, declarava no Cadastro Imobiliário uma área construída de 35 metros quadrados e, nessas condições, pagava R$ 106,48 de IPTU. No entanto, uma ação fiscal realizada no bairro identificou que, na verdade, ao menos desde 2011 havia no local uma área construída de 589,02 metros quadrados sob a qual incidiria R$ 3.443,62 de IPTU. A estimativa é a de que só nesses cinco anos houve sonegação fiscal de aproximadamente R$ 12.775,12. A identificação da diferença entre a área construída declarada e o tamanho real do imóvel o colocou entre os 26.476 que tiveram este ano aumento acima da correção inflacionária.

“Nós temos duas grandes variáveis no processo de avaliação do imóvel. Uma delas é a área construída. A outra é a qualidade da construção, e isso implica em uma pontuação dentro do Cadastro Imobiliário. Portanto, alterações nas características do imóvel, sem dúvida nenhuma, com base no nosso Código Tributário de 1975, têm impacto direto na cobrança do IPTU dos imóveis”, explica Alessandro Melo. Ainda é comum variações positivas no preço do imposto em decorrência de mudança de IPTU para ITU. A demolição total da área construída eleva de 0,20%, 0,36%, 0,50% e 0,55% para, respectivamente, R$ 1%, 2%, 3% e 4% as alíquotas aplicáveis às 4ª, 3ª, 2ª e 1ª Zonas Fiscais.

Obras paralisadas; construções condenadas ou em ruínas; imóveis sem pisos e paredes; além de destinação divergente do que permite o Uso do Solo também são situações onde proprietários têm alta no tributo devido porque passam a pagar ITU ao invés de IPTU. Os aumentos ocorrem, por fim, quando a área construída não alcança a vigésima parte do valor do terreno e ainda quando há alterações nas características do imóvel, a exemplo da substituição de piso cerâmico por porcelanato.

Reduções

Além das variáveis que podem aumentar o valor do IPTU, o Código Tributário Municipal (CTM) prevê situações onde o tributo pode ser reduzido. Este ano, por exemplo, 4.792 propriedades vão pagar menos tributo do que pagaram em 2020. Esses recuos refletem reduções na área edificada, construção em lote então vago, conclusão de obra antes paralisada, fechamento de empresa que funcionava em casa, entre outras situações que geram reduções do Valor Venal e/ou de alíquota. “Esses números mostram a importância dos cidadãos manterem o Cadastro Imobiliário atualizado. Há situações em que os contribuintes pagam mais imposto do que é devido porque não conhecem o Código Tributário. Durante a construção, por exemplo, o cidadão pode ter redução de 50% no valor do ITU, mas pouca gente conhece esse benefício”, ilustra Alessandro Melo.

De acordo com o artigo 38 do CTM, o cidadão tem prazo de 30 dias após as alterações para comunicar as mudanças ao poder público municipal. Se isso não for feito e as modificações forem identificadas por meio de ação fiscal, há penalidades como multa e o valor pode retroagir para abarcar os cinco anos anteriores. “É o caso do imóvel no Real Conquista, como o contribuinte deixou de comunicar à Sefin o aumento no tamanho da propriedade, o imóvel em questão é alvo de auditoria que poderá resultar em cobrança do valor que foi sonegado nos últimos cinco anos”, explica o titular da Secretaria de Finanças. A cobrança está prevista nos artigos 25 e 26 do CTM.

O Código Tributário Municipal também estabelece prazo de 30 dias após o vencimento do IPTU para que os cidadãos requeiram processo de revisão caso identifiquem algum tipo de divergência em relação ao valor cobrado. Se o pedido for deferido, o valor é corrigido e abre-se novo prazo para pagamento, inclusive com 10% de desconto para quitação do débito. Se for indeferido, há cobrança de multas e juros retroativos ao dia 22 de fevereiro, data de vencimento do IPTU deste ano.