Base de cálculo do ITBI sofre alteração

Dentre as muitas responsabilidades fiscais a que os brasileiros estão sujeitos, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), pago no ato de uma transferência de imóvel, é uma das principais. Nesta semana, a base para o cálculo do tributo sofreu alteração e o advogado Diego Amaral, especialista em Direito Imobiliário, revela como isso impactará efetivamente a vida do contribuinte. Por meio do chamado recurso repetitivo, os valores agora usados para calcular o ITBI deverá ser o valor de mercado do imóvel.

A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o ITBI, imposto que é cobrado pelas prefeituras de quem compra um imóvel, deve ser calculado com base no valor exato do negócio realizado. Parece óbvio, não é? Pois é, mas prefeituras, cobram hoje o imposto sobre um valor que definiram baseando-se no IPTU, sequer levando em consideração o valor venal do imóvel e ignorando o preço combinado entre as partes.

Segundo o advogado Diego Amaral, a mudança trará economia tributária aos contribuintes. “Vemos casos como de uma grande loja de departamentos que foi vendida por 43 milhões de reais, no Centro do Rio, e a Prefeitura cobrou o imposto sobre o valor fictício, e absurdo, de 85 milhões de reais. Ou de uma casa vendida por 750 mil cujo imposto de aquisição foi cobrado sobre mais de 2 milhões de reais. Casos que até hoje se arrastam com processos judiciais”, relembra o especialista.

O STJ analisou um recurso apresentado pela prefeitura de São Paulo, mas foi aplicado no caso o chamado recurso repetitivo. Isso significa que a decisão do STJ deverá ser aplicada em outros processos em território nacional que tratam da mesma questão, de forma a simplificar a vida de quem passa por igual situação. Diego diz que trata-se de um assunto que há tempos causa polêmica, mas que a decisão veio para amenizar essa demanda. “Que os impostos a serem pagos sejam justos para os contribuintes”, enfatiza.

“Foram definidas as seguintes disposições: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU; o valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e só pode ser afastada pelo Fisco por meio de processo administrativo próprio; e o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI”, explica o advogado.

O que é ITBI?

Quem está passando pelo processo de aquisição de um imóvel sabe que existem uma série de documentações, burocracias e impostos envolvidos. Uma das principais etapas é o pagamento do ITBI. ITBI é a sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Este é um imposto que deve ser pago por quem compra um imóvel e, para oficializar a compra e venda, este tributo deve ser pago antes da negociação. Teoricamente, os impostos arrecadados são para o benefício do cidadão. Este imposto específico serve para que o comprador possa regularizar o imóvel e ter acesso à luz, saneamento, coleta de lixo, etc.

A compra e venda de imóveis tem muitos processos burocráticos e, de certa forma, eles são complexos. Quanto mais claro isto estiver para o cliente, melhor para o corretor, pois o processo de vendas fica facilitado e transparente. Esse imposto está previsto no Inciso II do Artigo 156 da Constituição Federal que diz que “compete aos Municípios instituir impostos sobre (…) transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.